Is prijscorrectie Zweeds vastgoed een kanarie in de koolmijn?
Economische Opinie
Terwijl de vastgoedmarkt elders in Europa doorgaans nog sterk
presteert, daalden de woningprijzen in Zweden in 2018. De correctie
volgt op een lange periode met indrukwekkende prijsstijgingen en
amper terugval tijdens de financiële crisis tien jaar geleden.
Zweeds vastgoed lijkt tot op vandaag overgewaardeerd en ook de
hypotheekschuld van de Zweedse gezinnen piekt. Sommige EU-landen,
vooral Luxemburg en Oostenrijk maar ook België, Tsjechië en
Slowakije, vertonen min of meer gelijkenissen met de Zweedse
situatie en kunnen er lessen uit trekken. Voorzichtigheid inzake
kredietverlening en extra regulering om de kredietrisico’s te
beperken zijn er nodig.
De Europese woningmarkten waren de voorbije jaren in erg goede doen,
vooral te danken aan de lage rente en gunstige economische
conjunctuur. Volgens cijfers van Eurostat bedroeg de jaarstijging van
de woningprijzen in het derde kwartaal van 2018 in 18 van de 28
lidstaten van de Europese Unie meer dan 5%. Toch zijn er ook enkele
landen, meer bepaald Italië en Zweden, waar de prijzen dalen. Vooral
Italië was het afgelopen decennium met de slechtst presterende
woningmarkt van Europa een opmerkelijke outlier. De woningprijzen
namen er sinds 2009 nagenoeg voortdurend af, wat onder meer verband
houdt met de algemeen zwakke economische groei in het land in
vergelijking met die elders in Europa. Schulden in de vastgoedsector
waren de jongste jaren overigens verantwoordelijk voor bijna de helft
van de probleemkredieten bij de Italiaanse banken, die daardoor in
zwaar weer terechtkwamen.
Zweedse markt meest overgewaardeerd
In Zweden is de aan de gang zijnde prijscorrectie van vastgoed van recentere datum. De jaarwijziging van de prijzen van bestaande woningen werd er negatief in het eerste kwartaal van 2018 en diepte daarna verder uit tot -4,3% in het derde kwartaal. In heel 2015, 2016 en 2017 stegen de prijzen er nog met respectievelijk 14,8%, 9,0% en 6,4%. De boom op de Zweedse vastgoedmarkt was al langere tijd bezig, met vooral forse prijsstijgingen in de hoofdstad Stockholm. Gecorrigeerd voor de algemene inflatie werden appartementen daar sinds het midden van de jaren 90 liefst zeven maal duurder.
Er zijn meerdere verklaringen voor de sterke prijsontwikkeling
van Zweeds vastgoed tot 2017. Stevige reële loonstijgingen, dalende
rentes en belastingverlagingen verhoogden het beschikbaar inkomen van
de gezinnen. Tegenover een sterke, demografisch gedreven vraag naar
vastgoed stond bovendien lange tijd een te beperkt aanbod van nieuwe
woningen. Toch kunnen deze factoren de exuberante prijsstijgingen
sinds het midden van de jaren 90 lang niet volledig verklaren. Dat
blijkt uit allerhande waarderingsmaatstaven. Volgens het gemiddelde
van een viertal maatstaven berekend door de Europese Centrale Bank
bedroeg de geschatte overwaardering van de Zweedse woningmarkt in het
derde kwartaal van 2018 bijna 40%. Dat is het hoogste cijfer van alle
EU-landen (figuur 1).
Figuur 1 - Over- of onderwaardering van de Europese woningmarkten (in %, waarderingsmaatstaven berekend door de ECB, Q3 2018) (*)
Dat de Zweedse woningprijzen plots zijn beginnen dalen, houdt verband
met de sterkere woningbouw tijdens de jongste jaren. Het aandeel van
de bouwinvesteringen in het bbp liep op van 3,5% in 2013 tot bijna 6%
in 2018. In 2018 kwamen er in Zweden zo’n 60.000 nieuwe woningen bij,
het hoogste cijfer in bijna dertig jaar en zo’n 6% van het
woningbestand. Vooral in grote steden is de situatie omgeslagen naar
een verzadiging van de markt van appartementen. Ook dit jaar komen er
volgens de Swedish National Board of Housing, Building and Planning
nog eens naar schatting 60.000 woningen bij.
Krijgt de Zweedse correctie navolging?
De woningbouw is in veel landen vaak een tijdrovende activiteit, omwille van allerhande bouwvergunningen en -voorschriften. Dat kan een scenario van boom-bust op de woningmarkt in de hand werken. Het duurt dan immers vaak lang vooraleer het aanbod aan de bijkomende vraag kan voldoen, waardoor prijzen neigen (te) sterk te stijgen. Eens het aanbod van nieuwe woningen op dreef komt, schiet het veelal de vraag voorbij, temeer daar de intussen hoge prijzen de bouw extra stimuleren. Zodra de conjunctuur verslechtert, zoals nu het geval is, worden gezinnen bovendien voorzichtiger om vastgoed te kopen, wat de mismatch tussen vraag en aanbod extra accentueert.
Net als in Zweden steeg ook in andere EU-landen de vraag naar
woningen (benaderd door het aantal gezinnen) het voorbije decennium
sterker dan het aanbod (weerspiegeld door het aantal wooneenheden).
Dat was zo in Luxemburg, het VK, Ierland, Spanje, Tsjechië, Slowakije,
Hongarije en Slovenië. Het ging er de jongste jaren ook gepaard met
sterke prijsstijgingen. Met uitzondering van Luxemburg veerde het
aanbod (gemeten door het aantal bouwvergunningen of afgewerkte
woningen) recent in die landen op, vergelijkbaar met Zweden. De
sterkere bouwactiviteit is in feite een algemeen Europees
verschijnsel, dat ook elders speelt, zoals in België en Oostenrijk,
ondanks minder of geen woningkrapte in de voorbije jaren. Een en ander
impliceert wel niet noodzakelijk een overdreven bouwwoede in al deze
landen en hoeft er dus niet uit te monden in een plotse
prijscorrectie, zoals in Zweden. Hoewel de bouw opleeft, krijgt die
vooral in Centraal-Europa immers nog felle tegenwind van een krappe
arbeidsmarkt en lange vergunningsprocedures.
Figuur 2 - Niveau en verandering hypotheekschuld van de gezinnen (in % van het beschikbaar inkomen)
Dat betekent anderzijds niet dat we ons helemaal geen zorgen hoeven te maken. Of de woningprijzen ook elders zullen corrigeren, hangt mee af van de marktwaardering, de schuldenpositie van de gezinnen en de algemene financieel-economische toestand. Naast de overwaardering en het sterkere aanbod, verklaart ook de forse toename en het hoge niveau van de hypotheekschuld bij de gezinnen mee de actuele Zweedse situatie (figuur 2). De Zweedse overheid nam al maatregelen om de kredietrisico’s in te perken, zoals de plafonnering van kredietbedragen in verhouding tot de aankoopprijs. Gegeven de nog forse overwaardering en de verwachte verslechtering van de economische fundamenten (nl. een lagere bbp-groei en wat hogere rente), doet dit ons vermoeden dat de prijscorrectie op de Zweedse woningmarkt nog een tijdje kan aanhouden.
Inzake overwaardering van de woningmarkt en/of schuld van de
gezinnen komen vooral Luxemburg en Oostenrijk, maar ook België,
Tsjechië en Slowakije in het vizier (figuren 1 en 2). De situatie
pleit voor extra voorzichtigheid inzake kredietverlening en bijkomende
regulering om de kredietrisico’s te beperken. Er moet zo worden
vermeden dat de situatie op de woningmarkt in de landen plots zou
omslaan, iets wat vooral risico’s inhoudt ingeval van een nieuwe
financiële of economische schok zoals een opsprong van de rente of werkloosheid.