Hoogtij op Belgische vastgoedmarkt niet zonder risico

Economische Opinie

Op 21 februari start de 60ste editie van het bouwsalon Batibouw. Niet alleen de bouwvergunningen, maar ook de verkopen van bestaand vastgoed namen in 2018 een hoge vlucht, deels gedreven door de vastgoedappetijt vanwege beleggers. De grote interesse vertaalt zich in blijvend stijgende woningprijzen. Tegen de achtergrond van een sterke schuldopbouw bij de gezinnen en een beperkte overwaardering stijgen de risico’s op een oververhitting van de Belgische vastgoedmarkt.

In het verleden was een (minder) geslaagde Batibouw-editie vaak de voorbode voor een (minder) goed jaar voor de bouwvergunningen (figuur 1). Vóór de financiële crisis veerden het aantal beursbezoekers en het aantal bouwvergunningen fors op. Tijdens de crisis gingen beide bergaf. 2018 was een atypisch jaar. De vergunningen namen een hoge vlucht en toch ontving het salon toen opvallend minder bezoekers. Volgens de organisatoren leed het bezoekersaantal in 2018 onder het winterse weer en een staking bij het openbaar vervoer. Dat 2018 niettemin een goed jaar was voor de bouw blijkt ook uit andere cijfers naast de bouwvergunningen. Zo droegen de woninginvesteringen positief bij tot de bbp-groei en bleef het vertrouwen in de bouw het ganse jaar opwaarts gericht. Dat laatste is opmerkelijk, aangezien het ondernemersvertrouwen in de hele Belgische economie erop achteruit ging.

Figuur 1 - Bezoekersaantal Batibouw en bouwvergunningen (in ‘000)

(*) Raming vergunningen o.b.v. groei eerste 10 maanden t.o.v. zelfde periode een jaar eerder
Bron: KBC Economics gebaseerd op Batibouw en Belstat

Meer algemeen is de ruimere vastgoedmarkt in België in erg goede doen. Ook de verkoop van bestaande woningen (de secundaire markt) viert hoogtijdagen, met een nieuw piek in 2018. De grote belangstelling voor vastgoed deed het aantal erkende vastgoedmakelaars de jongste jaren fel toenemen (figuur 2).

Figuur 2 - Aantal makelaars en transacties secundaire vastgoedmarkt

(*) Raming transacties o.b.v. groei eerste 9 maanden t.o.v. zelfde periode een jaar eerder
Bron: KBC Economics gebaseerd op Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) en Belstat

In 2017 werd de kaap van tienduizend overschreden. De optelsom van het aantal vergunningen in de primaire markt (nieuwbouw en renovaties) en het aantal verkooptransacties in de secundaire markt is een graadmeter van de totale activiteit op de Belgische vastgoedmarkt. Op korte termijn kende die de jongste jaren sterke schommelingen, vooral als gevolg van de financiële crisis en veranderingen in de vastgoedfiscaliteit en nieuwe bouwvoorschriften. Maar bekeken over een langere termijn is die optelsom wel structureel stijgend. In 2018 bedroeg zij naar raming 225.000, tegenover afgerond 168.000 in 2000.

De grote interesse voor vastgoed komt in belangrijke mate uit de hoek van beleggers. De voornaamste reden is de aanhoudende lagerenteomgeving die investeren in vastgoed relatief aantrekkelijk maakt. Wanneer we het aantal wooneenheden in België delen door het aantal huishoudens dat in de eigen woning woont, bekomen we een ruwe maatstaf van de mate waarin vastgoedbezitters in residentieel vastgoed investeren. We maken daarbij de vereenvoudigende assumptie dat de eigenwoningbezitters ook de kopers zijn van het andere vastgoed (om te verhuren of als tweede verblijf) en dat huurders dus geen vastgoed bezitten. Figuur 3 illustreert de toegenomen beleggersinteresse op die manier bekeken. Recent was er wel een terugval, maar dat komt doordat er ook opnieuw meer gezinnen zijn met een eerste eigen woning. Ook cijfers van het West-Vlaams Economisch Studiebureau (WES) over het aantal Belgen met een tweede verblijf wijzen op een grote belangstelling voor vastgoed (figuur 3).

Figuur 3 - Maatstaven van beleggersinteresse voor residentieel vastgoed in België

Bron: KBC Economics gebaseerd op WES, Belstat, Federaal Planbureau en Eurostat

Logischerwijze vertaalt de vastgoedappetijt van de Belgen zich in de prijzen van het Belgische vastgoed. Figuur 4 toont dat het aantal keer dat de zoektermen ‘vastgoed’ en ‘immobiliers’ in België in Google werden ingetypt een verband vertoont met de wijziging van de woningprijzen een jaar later. De jongste jaren ging een toenemend aantal zoekopdrachten gepaard met opnieuw sterkere prijsstijgingen. Voortgaande op het verband zou de prijsstijging van vastgoed in 2019 wel eens veel sterker kunnen zijn dan algemeen wordt verwacht.

Figuur 4 - Verband woningprijsdynamiek en Google search op de termen ‘vastgoed’ en ‘immobiliers’

Bron: KBC Economics gebaseerd op Eurostat en Google Trends

Oververhitting voorkomen

De uitbundigheid en daarmee gepaard gaande prijsdynamiek zijn niet zonder risico. Volgens de Nationale Bank van België zorgde de voorbije prijsevolutie voor een overwaardering van Belgisch vastgoed ten belope van zo’n 6% in 2018. Op zich is dat nog niet veel, maar een verdere jaarlijkse prijsstijging van boven 3 à 4% zou de overwaardering doen oplopen en uiteindelijk tot een zeepbel kunnen leiden. Dat is des te meer problematisch bij een aangehouden snelle kredietgroei en schuldopbouw bij de gezinnen. België is één van de Europese landen waar de hypotheekschuld de jongste jaren het sterkst toenam. Sinds 2014 ligt die boven het eurozone-gemiddelde.

Positief is dat de maandelijkse aflossingslast van de gezinnen de voorbije jaren niet verder toenam, dankzij de inkomensgroei en lage rente. Ook het aantal wanbetalingen blijft alsnog erg laag. Maar bij een financiële of economische schok, zoals een felle renteopsprong of een forse werkloosheidstoename, kan de situatie omslaan. Voorzichtigheid inzake kredietverlening en het temperen van het beleggersenthousiasme moeten daarom voorkomen dat de Belgische vastgoedmarkt oververhit geraakt.

Disclaimer:

Alle meningen in deze publicatie vertegenwoordigen de persoonlijke mening van de auteur(s) op de daarin vermelde datum en zijn onderhevig aan wijziging zonder voorafgaande kennisgeving.KBC Groep NV geeft geen garanties voor de mate waarin de voorgestelde scenario’s, risico’s en prognoses de marktverwachtingen weerspiegelen, noch voor de mate waarin zij zich ook effectief zullen realiseren. Alle prognoses zijn indicatief.
De gegevens in deze publicatie zijn algemeen en louter informatief . De informatie kan niet beschouwd worden als een aanbod tot verkoop of aankoop van financiële instrumenten. Ze kan evenmin beschouwd worden als beleggingsadvies, beleggingsaanbeveling of “onderzoek op beleggingsgebied “ in de zin van de wet - en regelgeving over de markten voor financiële instrumenten.
Behoudens de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van KBC Groep NV is elke overdracht, verkoop, verspreiding of reproductie van de informatie, publicatie en gegevens verboden en dit ongeacht de vorm of de middelen.
KBC Groep NV kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de juistheid of volleadigheid van de informatie of voor de directe of indirecte schade die zou voortvloeien uit het gebruik van dit document.

Gerelateerde publicaties

Heterogene impact van brexit op de Belgische industrie

Heterogene impact van brexit op de Belgische industrie

Meer langetermijnvisie nodig in Belgisch beleid

MR20190313 Marktrapport Meer langetermijnvisie nodig in Belgisch beleid

Internationale onzekerheid leidt tot verdere verlaging groeivooruitzichten Belgische economie

EO20190121 Internationale onzekerheid leidt tot verdere verlaging groeivooruitzichten Belgische economie

Waarheen met de Belgische overheidsschuld?

ERR201812 Waarheen met de overheidsschuld?
KBC gebruikt cookies om je surfervaring aangenamer te maken. Zo kan KBC ook beter inspelen op je behoeften en voorkeuren. Door verder te surfen ga je akkoord met het gebruik van deze cookies. Meer info? Of wil je geen cookies?Klik hier.